Diese Seite beschreibt Bauschäden & Baumängel, den Zweck von Objektbesichtigungen, deren Ablauf, mögliche Ansprüche gegenüber des ausführenden Unternehmen bei Baumängeln, wie auch die Kosten für Ortstermine und Gutachten.
Grundsätzlich sind Baumängel von Bauschäden abzugrenzen. Der Baumangel stellt eine Abweichung zur vertraglich vereinbarten Eigenschaft dar. Der Bauunternehmer hat nach § 633 BGB dem Auftraggeber das Werk frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. Der Baumangel entsteht aus einer Abweichung des Ist-Zustandes zur vertraglich vereinbarten Eigenschaft.
Wohingegen der Bauschaden infolge verschiedener Ursachen eintreten kann. Diese können beispielsweise sein:
Daher gilt auch, dass nicht jeder Baumangel zu einem Bauschaden führt und Bauschäden nicht grundsätzlich durch Baumängel ausgelöst werden. Die Ursache von Baumängeln kann in der Ausführung oder in der Planung liegen. Dabei ist zu nennen, dass die Planung und die darauf aufbauende Ausführung nach den anerkannten Regeln der Technik zum jeweiligen Zeitpunkt berücksichtigt. In diesem Zug ist zu sagen, dass diese sich in einer fortlaufenden Weiterentwicklung befinden. Als Praxisbeispiel kann hier die erfahrungsbasierte Entwicklung der anerkannten Regeln der Technik im Betonbau genannt werden, welche die Umwelteinwirkungen in der Vergangenheit weitestgehend unterschätzt haben. Ausgeführte Betonbauwerke, insbesondere jene mit Tausalzbeaufschlagung, erreichen aus diesem Grund oftmals nicht die bemessene Nutzungsdauer und müssen frühzeitig zur Sicherstellung der Standsicherheit des Bauwerkes saniert werden.
Es wird ersichtlich das in Bezug auf die Ursache des Baumangels oder des Bauschadens eine Vielzahl von Faktoren hier mit einspielt und eine Ursache nicht einfach feststellbar ist. In vielen Fällen sind unmittelbare Schäden auch nicht erkennbar, weshalb zusätzliche Untersuchungen am Bauwerk zur Feststellung durchgeführt werden müssen.
BGB-Vertrag: Bei Feststellung eines Baumangels innerhalb der Gewährleistungszeit
VOB-Vertrag: Bei Feststellung eines Baumangels innerhalb der Gewährleistungszeit
Ortstermine, Schadensfeststellungen oder auch Schadensanalysen laufen üblicherweise in drei Schritten ab. Dabei ist zu nennen, dass die Erstellung eines Gutachten im Regelfall separat beauftragt werden muss.
Der Sachverständige bereitet sich mit Bestandsunterlagen auf den Ortstermin vor. Die Problemstellung wir in Verbindung mit dem Kunden erörtert, sodass der Sachverständige sich bereits vor dem Ortstermin ein Bild über mögliche Mängel, Schäden und deren Instandsetzungskosten machen kann.
Der Sachverständige begutachtet das Bauwerk und lässt Untersuchungen am Bauwerk zur Feststellung oder Ausprägung des Schadens durchführen. Er entnimmt Proben und lässt diese untersuchen. Falls die Schadensursache direkt feststellbar ist gibt er eine erste gutachterliche Einschätzung.
Der Sachverständige lässt die Proben untersuchen, recherchiert und erstellt das Gutachten mit einer Kostenschätzung.
Die Kosten für einen Ortstermin variieren stark. Es gibt keine standardisierte Vergütungsverordnung. Falls vorgesehen wird den Gutachter mit der Planung der Instandsetzungsmaßnahme zu beauftragen sind erste Ortstermine oftmals kostenfrei. Die Erstellung eines Gutachtens ist separat zu vergüten.
Bspw: 500-1000 Euro (inkl. USt) für Ortstermine mit einem Protokoll
Anfahrtspauschalen rangieren von 0,6-1 Euro je Km. Größere Wegezeiten werden vergütet.
Findet entweder nach Stundenaufwendungen (Stundensätze ab ca 100 Euro) oder nach der HOAI (Vergütungsverordnung für Architekten und Ingenieure) statt.
Mängelansprüche/Gewährleistungsansprüchen verjähren in VOB/B-Verträgen nach 4 Jahren und in BGB-Verträgen nach 5 Jahren.
Grundlage jedes Bauvertrages ist das BGB, wenn nichts anderes vereinbart wurde. Die VOB/B wird nur Vertragsbestandteil, wenn diese besonders vereinbart wurde und auch nur unter bestimmten Umständen.
Typische Baumängel sind feuchte Keller, Rissbildungen in Beton und Mauerwerk, Schimmelpilzbildung und poröse Abdichtungen.
Die Frage zur Haftung bei Baumängeln und Bauschäden kann nicht allgemein beantwortet werden. Sie ist einzelfallabhängig.
Sie sind schriftlich fixiert und definieren eine technische Festlegung, deren Inhalt von der Mehrheit der Fachleute als zutreffende Beschreibung des Standes der Technik zum Zeitpunkt der Veröffentlichung anerkannt wird. Davon abzugrenzen sind die allgemein anerkannten Regeln der Technik, welche aus den anerkannten Regeln der Technik entstehen.
Dies ist der Entwicklungsstand fortschrittlicher Verfahren, Einrichtungen oder Betriebsweisen, der die praktische Eignung einer Maßnahme gesichert erscheinen lässt. Der Stand der Technik wurde durch vergleichbare Verfahren, Einrichtungen oder Betriebsweisen bestimmt und mit Erfolg beprobt.
Bauschäden und Baumängel treten regelmäßig auf. Von hoher Wichtigkeit ist die frühzeitige Erkennung dieser, da hierdurch die Kosten reduziert werden, auch wenn Kosten zur Feststellung durch den Gutachter generiert werden.
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Bauingenieur und Inhaber des Onlinebaugutachters. Seine Tätigkeitsschwerpunkte sind allgemeine Sachverständigentätigkeiten, die Planung und Begleitung von Instandhaltungsmaßnahmen an Betonbauwerken und die Baustofftechnologie.